El reconocido empresario inmobiliario, Osvaldo Gilges, analizó junto a No Ficción Entrevistas la reacción del mercado tras la sanción de la Ley de Alquileres; además, el Presidente de la Asociación de Comerciantes de Ramos Mejía se explayó sobre el impacto de la pandemia y la crisis económica en el sector.
– ¿Qué piensa de la Ley de Alquileres?
– Fue una Ley que entró en plena pandemia cuando prácticamente las inmobiliarias estaban cerradas. La Ley no es la ideal pero bueno ahora ya está, ya la tenemos, hay que tratar que tanto inquilinos como propietarios lleguen a un acuerdo y llevarlo lo mejor posible porque por más que la discutamos ahora no tiene sentido. Si en algún momento hubiesen llamado a las cámaras inmobiliarias o a los colegios para ir viéndola, hubiese salido mejor, pero bueno ya está, resistirla no tiene sentido. Hay que tratar de apoyar a las dos partes para poder llegar a buen término. Que la gente alquile cómodamente y que el propietario trate de cobrar lo mejor posible dentro de las posibilidades y del tema económico que estamos viviendo porque yo siempre digo que esto es malo para el que paga y malo para el que cobra. Estamos en una crisis.
– Desde los Colegios de Martilleros proponían que los contratos de alquiler fueran de dos años en vez de tres como contempla la Ley. ¿Coincide?
– Es un acuerdo entre privados. Los dos años estaban bárbaro porque el gran problema es que hay muchos propietarios que ahorraron toda la vida y ahora tienen 1 o 2 propiedades y que hoy tienen 70 u 80 años. Le decís 3 años y les parece una barbaridad ese plazo, pero la ley ya está y hasta que algún día se pongan de acuerdo en modificarla va a pasar mucho. Los 3 años al inquilino le da una tranquilidad y hay que respetarlo.
– Y el ajuste del precio anual en vez de cada seis meses, ¿Cómo fue tomado?
– Ahora es una vez por año con un ajuste mezclado entre costo de vida y salarios. El aumento está bien, no se ajustaba a la realidad de la inflación porque si no el alquiler se iba muy alto. Cuando se vence un contrato al inquilino hay que pedirle un alquiler de plaza por más que el índice dé mayor. ¿Qué es lo que nos pasa en estos últimos años? el índice te daba de 8000 a 12000 y por ahí el mercado era 10.000. Si lo pongo fuera de precio el inquilino se va y si el inquilino se va tengo que esperar que venga uno nuevo. Eso al dueño le representa dos o tres meses de alquiler entonces no le estoy haciendo hacer un buen negocio. En la renovación al inquilino hay que pedirle un alquiler de plaza. No lo que digan los índices. Ahora el contrato es a 3 años y habrá que respetar todo, pero vamos a ver cómo salen los índices y el mercado. Uno tiene que cuidarlo al inquilino, no hay otra.
– La prohibición de los desalojos. ¿Afectó de alguna manera al sector?
– En nuestro caso hubo algunos problemas, pero mínimos. Del 100% de los inquilinos el 90% no se adhirió a la ley. Es decir, si tuvo que renovar contrato renovó contrato; si tuvo que aumentar el alquiler, lo aumentó; tenemos nada más que un 10% que se ajustó al decreto que venció ahora a fines de marzo, pero el 90% de los inquilinos no se ajustó al decreto. La mayoría cumplió, por decirlo de algún modo por fuera de la ley, porque el inquilino lo que quiere es tranquilidad, llevarse bien con el dueño y que éste no salga perjudicado. El que pudo pagar, pagó. Del 10% tuvimos algunos que evidentemente no han podido, están complicados por el trabajo y después hay otros que se abusan y pueden pagar y dicen “no, yo me adhiero” pero es un 10% nada más. El 90% restante está perfecto, renovó, actualizó y cumple con sus deberes.
– ¿Cómo impactó la pandemia en el mercado el año pasado, entendiendo que era el primer año de un nuevo gobierno?
– Arrancamos el 2020 con el mercado bastante fluido. El 2019 había sido bastante malo y el 2020 había arrancado con ganas, pero se nos vino la pandemia, el desequilibrio del dólar y que el crédito prácticamente es cero. Sacar un crédito a lo que vale una propiedad hoy es casi imposible. El mercado se cayó totalmente. Empezó a recuperar un poco a mediados de diciembre, recuperó un poquito, empezaron a haber consultas y un poco de clima de inmobiliaria y luego enero cayó. En marzo de vuelta hubo un clima de algunas consultas pero con un mercado semiparado en venta y alquileres.
– ¿Argentina dejará de pensar en algún momento en dólares para comprar una vivienda?
– En un momento en el gobierno no sé si de Néstor o de Cristina ya casi no se pensaba mucho en dólares, porque venía con una paz cambiaria. Ahí es donde desaparece el dólar. En ese momento no se pensaba tanto en dólares porque estaba todo tranquilo pero ¿qué pasa? cuando hay movimiento la gente va a una moneda segura. No nos olvidemos que la compra venta en Capital se hace en 10 o 15 días. En Provincia con todos los papeles al día puede demorar 60 días. Con ritmo inflacionario 60 días para una operación inmobiliaria es perjudicial para el que vende si mantiene el precio en pesos. En este momento no se puede salir del dólar. Por lo menos yo lo veo así. Se puede salir cuando no haya inflación.
– Los precios de las propiedades en dólares bajaron considerablemente…
– En este último año hemos tenido una baja en dólares. Según la propiedad y el momento en que se tomó, puede variar de un 10% a un 30%. Si se tomó hace cinco o seis meses puede bajar un 10% pero sí es algo que yo tengo desde el año pasado o un año y medio, la baja es de un 30% en dólares.
– ¿El quiebre fue en la pandemia?
– Claro, el quiebre fue la pandemia y el gran aumento del dólar. Es como que al caerse el mercado, al principio se mantuvo pero hoy en día hay mucha gente que dice yo no bajo espero que se acomode de vuelta porque tengo estos dólares y espero. Pero hay gente que necesita vender por equis motivo porque se va del país o lo que sea y tuvo que bajar porque sino, no puede vender.
– Parece mucho una baja del 30%…
– Pero veníamos de una burbuja también. No nos olvidemos que en el gobierno de (Mauricio) Macri se dieron muchos créditos en muy poco tiempo. Eso nos potenció el mercado y empezó a aumentar, aumentar, aumentar. Es una burbuja que cuando va para arriba estamos todos contentos, pero después llegó la realidad que no hubo más créditos, se frenó el mercado y aumentó mucho el dólar.
– ¿Se refiere a los créditos UVA?
– Exacto, los últimos que se dieron.
– ¿Se registraron problemas con el pago de esos créditos?
– No, no tengo la cifra justa pero creo que sobre 100.000 créditos que se dieron debe haber 1.000 o 2.000 con algún problemita, los demás están pagando. Lo que pasa que a veces se politiza y también está el recuerdo de la (Ley) 1.050 entonces todo eso no ayuda y la gran inflación tampoco ayudó, pero el que pudo comprar una propiedad hoy por ahí alguna cuota le sube pero nunca puede ir más del 30% del sueldo. Es decir, puede renegociar, la va pagando y va saliendo el tema. Entonces, en ese momento se capitalizó y pudo comprar su propiedad hoy tiene quizá algunas nanas que duelen pero si tendría que alquilar o renovar sería peor. Hoy tiene lo de él y está pagando, y va bajando cuotas dentro de todo le tocó un mal momento a ese crédito por la gran inflación. Por lo menos todo lo que vendimos nosotros, la gente no está descontenta. Está contenta.
– ¿Cómo impacta en el mercado los planes de vivienda de los diferentes gobiernos?
– A veces uno no quiere entrar en política, pero hay que entrar. Los créditos se dieron antes de las elecciones de Macri y se dieron para ganar las elecciones. A lo último ya se daban créditos, créditos y créditos. Casi todos reunían las condiciones. Entonces nos pasó algo: siempre el departamento de 3 y 4 ambientes es más duro de vender que el de 1 y 2 ambientes. En ese momento no había departamentos ni de 3 ni de 4 ambientes a la venta. Se habían vendido todos de la demanda que había. Fue algo increíble. Por primera vez nos pasó eso pero fue en un muy corto plazo. Estaban saturadas las escribanías. Es malo subir así y es malo bajar. Las dos puntas son malas. Lo ideal sería que se estabilice y que haya crédito para el que lo pueda sacar y lo incentiven. Algo razonable, que haya créditos siempre. No que haya créditos 2 meses y después te corto porque así se desestabiliza, se desordena el mercado que es lo que pasó: se desordenó para arriba porque fueron cinco o seis meses de mucho trabajo y después nada.
– Y en cuanto a los alquileres de comercio, ¿Cómo impactó la pandemia?
– Afortunadamente, Ramos Mejía es una elegida. Desgraciadamente hubo mucho comercio que cerró y algunos hasta con lágrimas en los ojos pagaban la indemnización al empleado y tenían que cerrar. Eso fue muy doloroso y hoy en día el comercio también está muy golpeado pero lo que tiene de bueno Ramos Mejía es que local que se vació, local que se volvió a alquilar. Quizá uno va las avenidas en la Capital y en una cuadra como dice CAME tiene 9 locales vacíos. Gracias a dios en el centro comercial de Ramos eso no nos pasa. Tiene mucho público. Es un shopping a cielo abierto el centro de la ciudad. Tenemos todas las marcas, comercios de todo tipo y eso nos ayuda mucho y así se va llevando. Estamos todos doloridos con el tema de la pandemia. Estuvimos cerrado 5 o 6 meses que fueron terroríficos.
